海阳市人民政府办公室
关于印发海阳市农村房地一体不动产登记实施意见的通知
海政办发〔2023〕1号

各镇区街道政府（管委、办事处），市政府有关部门，有关单位：

《海阳市农村房地一体不动产登记实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请严格遵照执行。

海阳市人民政府办公室

2023年2月21日

（此件公开发布）

海阳市农村房地一体不动产登记实施意见

为推进全市农村房地一体不动产登记工作，保护农民和农村集体经济组织的合法财产权益，根据自然资源部《关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》（自然资发〔2018〕60号)、农业农村部自然资源部《关于规范宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号)、自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号)，以及山东省国土资源厅财政厅住建厅《关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（省国土资字〔2018〕191号)、省自然资源厅《关于印发山东省农村房地一体不动产确权登记工作方案的通知》（鲁自然资字〔2019〕101号)等文件要求，结合我市实际，制定本实施意见。

一、组织实施

各镇（区、街道）成立农村房地一体登记发证办公室（以下简称“发证办公室”)，发证办公室人员不少于6人，包括从镇（区、街道）抽调相关专业人员3人，从房地一体调查中标单位抽调2人，从自然资源和规划局派驻镇（区、街道）基层所抽调1人组成，实行统一标识、集中办公，具体负责本辖区农村房地一体登记审批、发证工作的组织实施。市自然资源和规划局成立房地一体登记发证工作专班，负责登记发证指导、监督和协调推进等工作；市农业农村局负责农村宅基地的管理等工作；市住建局负责农村住房质量和安全指导等工作；市财政局负责农村房地一体确权登记发证经费预算与保障；市民政局负责核实婚姻登记信息；市公安局负责出具家庭成员证明、死亡证明、注销户口证明等；各镇（区、街道）负责宅基地的审批及房屋质量和安全监督管理等工作。

二、登记范围及原则

本意见适用于本市集体土地范围内依法取得土地使用权、依法利用宅基地建造村民住房和依法利用集体所有建设用地建造房屋的登记（以下统称“农村房地一体登记”）。碧城区、东村街道、方圆街道、凤城街道、龙山街道等被列入海阳市棚改项目范围的部分村庄，暂不发证。

农村房地一体登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致、一户一宅、依法自愿的原则。

三、登记主体

农村宅基地及住房以户为单位申请登记，户主为申请人。户主和家庭成员以宅基地使用权证或农村居民建房呈报表的户主和家庭成员为准（死亡除外），其中户主为本村集体经济组织成员的优先。本意见中的“户”是以本村集体经济组织成员名册为依据，按照风俗习惯、历史传统，结合家庭成员关系、人员组成结构等因素综合认定的。

申请农民建房呈报表或户口簿登记的其他家庭成员为户主的，需提供原户主书面同意变更证明（原户主已死亡的除外）和家庭成员的共同约定书。

家庭成员及与户主关系记载于不动产登记簿附记栏。

四、办理条件

办理农村房地一体首次登记的房屋，需具备下列条件：

（一）一户一宅（因继承、法院判决、县级及以上人民政府决定等情形除外）；

（二）建房时户主为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或虽非本集体经济组织成员，但经县级及以上人民政府批准建房的；

（三）已取得宅基地使用权证、已办理农村村民住宅用地审批或其它合法权属来源证明；

（四）房屋已竣工且符合村镇规划；

（五）已完成权籍调查并取得相应成果；

（六）不存在《不动产登记暂行条例》第二十二条所列的相关情形。（第二十二条内容：登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。）

五、登记程序

办理农村房地一体不动产首次登记应按照下列程序进行：

（一）申请。申请人提出申请并提交相关申请材料，权籍调查资料应由自然资源和规划部门及有相关资质的测绘单位共同提供。

（二）受理。以村为单位，由不动产所在地发证办公室受理。

（三）初审。镇（区、街道）发证办公室对提交的申请材料进行初审。

（四）复审。市不动产登记中心对发证办公室提报的材料进行复审。

（五）公告。对复审合格的申请材料，在“中国 海阳”政府网站及不动产所在地农村集体经济组织（村民委员会）的相关公告栏内进行公告，公告期为15个工作日。公告期间有异议的，异议申请人须提供相关的异议书面证明材料，自然资源和规划局受理后可以终止登记，并书面告知申请人。

公告的主要内容包括：拟登记的不动产权利人的姓名或者名称；拟登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；提出异议的期限、方式和受理机构；需要公告的其他事项。

（六）审核。公告无异议或异议不成立的，由市不动产登记中心对申请材料进行审核。

（七）登簿。市不动产登记中心将审核合格的申请事项记载于登记簿，制作相应的不动产权利证书。

（八）发证。发证办公室将不动产权利证书发放到乡镇各村，然后再由各村发放到权利人。

六、材料提交

（一）申请农村房地一体首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

1.申请人身份证明；

2.申请人户口簿及申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明，跨村建房的需提供证明文件；

3.宅基地使用权证（经批准的农民建房呈报表）或者经批准用地文件等权属来源材料；

4.不动产测绘成果报告；

5.房屋符合城乡规划的证明；

6.房屋质量安全鉴定报告或房屋符合居住条件承诺书。村民住房（小于300平方米）如无法提供房屋质量安全鉴定报告的，应由本人承诺，所在村委会确认；

7.其他必要材料。

其中，房屋符合城乡规划的证明，应按下列要求提供：对于没有权属来源材料或手续不全的房屋，应当按照《山东省乡村建设规划许可管理意见》（2018年1月1日实施）分阶段、分类处理。《意见》实施之前的，经所在农民集体或村委会初审，并出具证明，由镇（区、街道）出具审核意见，属于合法使用的，予以确权登记。《意见》实施之后的，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的镇（区、街道）出具的规划许可手续。农村住房规划认可意见应根据宅基地使用权证（农村村民住宅用地审批结果）和规划批准（认可）面积，区分合法建设和超面积建设。

（二）申请农村房地一体变更登记的，除提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权证书外，还应根据不同情况提供以下相应材料：

1.农村宅基地及住房权利人姓名变更的，应提交户籍管理部门出具的姓名变更证明；

2.农村宅基地及住房坐落登记地址与门牌编号不一致的，应提交公安（地名管理）部门出具的门牌地址证明；

3.农村宅基地及住房因部分拆除或扩建、改建（翻建）、加层等引起的房屋面积增减，增加面积的部分应提供规划、建设等相关批准文件、验收文件和不动产测绘成果报告。

（三）因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋、人民法院和仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化，申请农村房地一体转移登记的，应提交下列材料：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.证明房屋所有权发生转移的材料，主要包括互换合同，析产、继承材料，离婚协议书、生效的判决书、调解书、裁定书和裁决书等；

5.农村宅基地及住房所在地农村集体经济组织同意转移的证明材料；

6.其他必要材料。

附件：农村房地一体登记有关问题的处理意见

农村房地一体登记有关问题的处理意见

一、权利主体的认定

1.宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。户的确定，原则上以公安部门的户籍登记为准。但符合下列条件之一的，也可按户申请宅基地确权登记。

（1）未婚，但年满20周岁，且已分家单独居住生活的；

（2）年满20周岁，具有本村农业户口的女性公民，因结婚等原因确需在农村安家落户的，需有男到女家落户证明和男方在原籍无宅基地的证明；

（3）依法继承宅基地使用权的未成年人可以单独作为特殊“户”；

（4）已婚且分家单独居住生活的；

（5）符合当地政府分户建房规定而尚未分户，其现有的宅基地面积没有超过分户建房用地合计面积标准的可视为两户。

2.集体建设用地的权利人一般为乡（镇）人民政府、村民委员会，乡（镇）、村、组集体经济组织，农村集体经济组织依法设立的学校等公益性组织，或依法取得集体建设用地使用权的单位和个人。

二、集体土地调查范围

1.农村宅基地范围，原则上按实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查，以下范围不予调查确权：

（1）宅基地以外单独建设的车库、猪圈、厕所、牲口棚、打谷场等，在原宅基地以外的生产性附属用地，不予调查。

（2）村内空闲地、已有道路、规划道路、排水沟等公共用地一律不列入宅基地范围。

2.村委会办公室、医疗教育卫生文化等公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地及其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，依据县级以上人民政府批准文件，确定集体建设用地使用权的范围。对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

三、使用权确权原则

（一）宅基地使用权确权一般原则

1.已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定申请确权登记。

2.因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，并按规定申请确权登记。

3.农民进城落户后，其户籍关系未迁移，仍属本集体经济组织成员身份的，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

4.夫妻一方为城镇户口，且符合一户一宅规定的，可以由农村户口（须在本农村集体）的一方办理登记手续。

5.离异夫妻申请登记的，应以人民法院的判决书，离婚财产分割协议书为依据进行登记。

6.按照一户只能拥有一处宅基地的规定，申请人符合宅基地申请条件，依法接受转让、购买房屋取得的宅基地，可确认宅基地使用权。

7.符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的农村居民，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；符合当地分户条件而未分开居住的农村居民，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

8.非农业户口或户口已迁出本村，因继承房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记。

9.非本集体经济组织的农民，因扶贫搬迁、国家重点工程征地、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等情况集中迁建到其他农民集体经济组织的，应依法注销原有村民和村民小组集体土地的不动产证，在符合迁入地规划的前提下，经迁入地集体经济组织过半数以上成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

10.非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋、房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告15天无异议的，可依法确权登记发证。房屋拆除后没有经批准重建的，土地使用权由集体收回。

11.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

12.非本集体经济组织的农村或城镇居民，因司法判决方式取得农村合法住宅的，可按规定申请确权登记。

13.严格执行宅基地面积标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》(〔1995〕国土〔籍〕字第26号)中的有关规定处理：

（1）1982年2月《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年2月《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，符合规划但超过当地规定的面积标准的，在补办相关用地手续后，按照当地标准面积进行确权登记。超过标准面积的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（4）农村宅基地实际占用面积超过当地规定面积标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过批准的面积，宗地图按实际占用范围绘制，能确定超占范围的，要在宗地图上用虚线标注超占部分，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照当地规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

14.历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

15.对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

16.农村宅基地必须符合土地利用总体规划和村镇建设规划。

17.对于违法占用的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，对于符合土地利用总体规划和村镇建设规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，可以进行登记。

18.其他依法可以确定集体土地使用权的情形。

（二）集体建设用地使用权确权原则

1.乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其不用或少用超过2年的闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体。

2.1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施而建造房屋并使用至今的，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议后，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，报乡（镇）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

3.对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

4.对于违法占用的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，对于符合土地利用总体规划和村镇建设规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，可以进行登记。

（三）不予确权登记的情况

1.除依法继承外，一户农村村民申请第二处宅基地使用权登记的。

2.非本集体经济组织成员或城镇居民在集体土地上自建或通过依法继承以外的转移方式取得的房屋而申请宅基地使用权的。

3.农村村民出卖、转让、出租原有住房或改变原住房用途，再申请宅基地的。

4.不符合乡(镇)土地利用总体规划和村镇建设规划的。

5.经批准纳入征收、拆迁和城乡建设用地增减挂钩范围、集体建设用地整治范围的。

6.无合法来源，未按时提供登记材料或提供登记材料不齐全的。

7.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的。

8.土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的。

9.农村村民因新建住宅，应当拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划未复垦的。

10.未发证房屋空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的。

11.土地使用权有争议的。

12.房屋所有权有争议的。

13.农村集体经济组织非法出让或出租土地建住宅形成的小产权房。

14.借户籍管理制度改革或通过“村改居”等方式非法将集体土地转为国有土地建住宅的。

15.合法继承的宅基地房屋产权已发生变化的。

16.无主房屋，应依照法律规定的程序处理的临时性建筑。

17.申请人弄虚作假、骗取登记、提供虚假情况的。

18.宅基地按一户面积标准审批，但继承的法定继承人要求分户登记的。

19.不符合申请宅基地建房条件购买宅基地使用权及房屋所有权的。

20.已经提前安置但房屋未拆除的，或已安置但另有宅基地的。

21.违法占用耕地建房的。

22.违反生态保护红线管控要求建房的。    

23.法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

（四）土地权属来源及相关证明资料

1.市、区、乡（镇）政府关于宅基地使用的批准文件、处理决定。

2.市、区有关行政部门关于宅基地使用的批准文件、处理决定。

3.乡（镇）政府关于宅基地翻建的批准文件。

4.集体建设用地使用权证及履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果。

5.人民法院生效的判决、裁定或者调解书。

6.当事人之间依法达成的没有争议的协议。

7.公证处开具的公证书。

（五）共有宅基地使用权的确认

两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：

1.经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记；

2.经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记；

3.经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

4.按照自然资办函〔2020〕1344号的规定，属于属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。

（六）更正或注销登记

发证后发现有以下情形，经核查情况属实的，可依职权予以更正或注销登记：

1.权利人或利害关系人对确权登记有异议的；

2.发现确权登记错误的；

3.发现不符合“一户一宅”条件的；

4.与《土地管理法》《城乡规划法》《山东省农村房地一体不动产确权登记工作方案》等相关法律法规文件相抵触的；

5.发现有权属、界址等相关争议的。

四、房屋权属来源证明材料

房屋权属来源证明材料主要包含以下几种：

1.房屋符合规划的材料：《山东省乡村建设规划许可管理办法》（2018年1月1日实施）实施前的房屋，经所在农民集体经济组织初审由属地镇、区、街道办事处或乡村规划建设监督管理机构出具审查意见；《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施后的房屋，应提供规划部门或其委托的镇人民政府出具的规划许可手续。

2.房屋竣工材料：《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供镇建房办或乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供市住建局出具的工程竣工验收备案证明。农民个人自建2层以下的房屋，可提供具备资质的房屋质量安全鉴定机构出具的房屋质量检验合格报告。

3.房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明。

4.房产证。

五、有关问题的处理

（一）宅基地使用权

1.宅基地内有房无院，能够确定边界的，按确定的边界定界。

2.对于村庄内部老房区内倒塌房屋（无法确定权利人）可作为废墟处理不予调查。

3.对于有土地使用证的，但房屋已塌陷或破旧房屋无人居住的，实测现状，在图上标注，地籍调查情况表中说明。

4.若村庄整体搬迁，老宅不予测绘和确权。

5.相邻双方边界的确定，按以下先后顺序优先：

（1）双方已办理土地证的，依据已办证的资料确定；

（2）其中一方办理土地证的，依据已办证的一方资料确定；

（3）双方都未办理土地证的，依据双方协议或双方指界确定；

（4）依据现状或当地的习惯确定。

6.解决土地权属争议的原则

由于历史原因，农村不动产存在着许多争议地块，在房地一体调查过程中应将具体情况调查清楚，本着尊重历史，照顾现实和有利于稳定的原则，进行确权。对于不能形成一致意见的，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，农村宅基地纠纷，由镇级人民政府（街道办事处）处理。处理决定生效后，可以作为自然资源行政主管部门进行土地登记的依据。

（二）集体建设用地使用权

1.由村委会指定的指界人及相关权利人指界。

2.相邻双方的界线确定，按以下先后顺序处理：

（1）双方已办理土地证的，依据已办证的资料确定；

（2）其中一方办理土地证的，依据已办证的一方资料确定；

（3）双方都未办理土地证的，依据双方协议或双方指界确定；

（4）依据现状或当地的习惯确定。

（三）其他问题的处理

1.未经依法登记的土地，其地上建筑物及其他附着物所有权或者其他权利不得先行登记。

2.伪造、骗取或者涂改土地证书的，其土地证书无效。

3.对于权利人身份证上名字与权源资料名字不一致的情况，需村委核实后出具证明材料，并签字盖章。

4.土地使用权人与房屋所有权人不一致的问题。因继承、分家析产、离婚协议、集体经济组织内部互换、人民法院和仲裁委员会的生效法律文书导致土地使用权人与房屋所有权人不一致的，按照不动产转移登记的有关规定申请办理宅基地或房屋的登记手续。

5.房地坐落不一致的问题。以村（居）委会或派出所出具的房地坐落位置证明为准。

6.房屋用途和土地用途不一致的问题。原则上按照宅基地使用权证和集体建设用地使用权证登记的用途为准。如经镇建房办或乡村规划建设监督管理机构批准为商业或非住宅用途的且已房屋登记的，在不动产权证分别记载房屋用途和土地用途。

7.面积记载不一致的问题。宅基地使用权、集体建设用地使用权和房屋所有权登记面积与实际面积不一致，以用地及规划手续批准的面积为准。如登记面积确有错误的，根据不动产权籍调查成果予以办理更正登记。

六、本处理意见由海阳市自然资源和规划局负责解释，未尽事宜依据国家、省、市有关规定执行。特殊问题的处理，在保障权利人合法权益的前提下，按照一事一议的原则处理。

七、本处理意见自2023年2月21日施行，有效期至2028年2月20日。