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关于对《海阳市商品房预售资金监管规定》征求意见的公告

发布时间:2017-01-06   浏览:646【字体:

 为确保公众对政府制定规范性文件的参与,广泛吸收社会各界对政府行政管理行为的意见和建议,充分发扬民主,反映民意,集中民智,增加立法工作透明度,不断提高政府规范性文件的制发质量,根据《海阳市人民政府重大行政决策程序规定》的规定,现将《海阳市商品房预售资金监管规定》(征求意见稿)进行公布,广泛听取社会各界的意见。请提出意见的单位和个人,于2017122日前通过电子邮件、传真、信函等形式,将意见反馈称海阳市政府法制办邮箱ythyfzb@163.com电话:3226109

关于《海阳市商品房预售资金监管规定》

的起草说明

为了加强商品房预售资金的监管,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,维护房地产市场的健康发展,20162月烟台市颁布了《烟台市区商品房预售资金监管规定》,该规定自201621日起实施,有效期至201921日。各县市区可参照执行

一、我市开展此项工作的必要性

近年来,随着商品房预售制度的建立和实施,有效地促进了房地产业较快发展,但在执行的过程中,因为与之配套的商品房预售监管制度并没有同时建立和实施,暴露出了不少的问题,如逾期交房、工程竣工又无法验收和交付使用、挪用预售款形成“烂尾楼”等现象,直接导致购房者利益和公共利益受损,群众反响较大。因此,无论从法律法规角度还是从客观现实角度,尽快出台该《商品房预售资金监管办法》都很有必要。

二、主要依据

本《办法》依据《中国人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)、《山东省商品房销售条例》、《烟台市区商品房预售资金监管规定》制定。

三、解决的主要问题

根据《城市商品房预售管理办法》和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等法律法规中的明确规定,“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定”。“各地要加快完善商品房住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付”。

                 

 

海阳市住房保障和交易中心

                201713


《海阳市商品房预售资金监管规定》(征求意见稿)

为了加强商品房预售资金的监管,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,维护房地产市场的健康发展,根据《中国人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(建房〔201053号)、《山东省商品房销售条例》、《烟台市区商品房预售资

金监管规定》有关规定,结合我市实际,制定本规定。

第一节 一般规定

第一条 凡在海阳市范围内经批准预售的商品房项目的预售资金收存、使用和监管,适用本规定。

第二条 本规定所称商品房预售资金,是指房地产开发经营企业依法将其开发的商品房进行预售,由预购人按商品房预售合同约定支付的购房款(包括首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款以及其他形式的全部购房款项)。

本规定所称预售人,是指预售商品房的开发企业。本规定所称预购人,是指购买预售商品房的单位或个人。

第三条 海阳市住房和规划建设管理局(委托海阳市住房保障和交易中心)是本行政区域内商品房预售资金监管的行政主管部门,负责对商品房预售资金的收存、使用实施监督管理并组织本规定的实施。

第四条 监管部门对商品房预售资金的监管职责为:

(一)监督预售人和银行履行监管协议;

(二)对商品房预售资金的收存和使用实施监督管理;

(三)受理预购人对商品房预售资金收缴、使用中的违法违规行为的投诉,依法查处预售人违法违规使用商品房预售资金的行为。

第五条 商品房预售资金监管,实行专户存储、专款专用、全额监管的原则。

商品房预售资金的监管期限为:自项目取得《商品房预售许可证》开始,至项目取得竣工验收备案后止。

第二节 监管账户管理

第六条 预售人在申请办理商品房预售许可前,应选择银行并开设账户。

第七条 经监管部门审核后,可作为商品房预售资金监管的账户,监管部门与预售人及该账户的开户银行签订统一格式的《烟台市商品房预售资金监管协议》(以下简称“监管协议”),约定三方的权利和义务。

如监管银行在监管的过程中违反《烟台市商品房预售资金监管协议》的约定,而被取消监管资格的,监管部门将另行指定银行监管该项目的预售资金。

第八条 银行在设立账户时,应保证该账户的专用性和唯一性。

该账户不得与企业的还贷账户、按揭贷款保证金账户混用,也不得用于其他用途。

一个商品房预售许可开设一个监管账户。同一项目有多个预售许可的,应分别开设监管账户。

第九条 项目预售过程中,监管账户原则上不能更改。预售人因特殊原因需变更监管账户的,应经监管部门批准后,将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理变更手续期间,暂停办理商品房网签业务及预售资金的拨付业务。

第十条 项目竣工验收备案后,可申请撤销商品房预售资金监管。申请撤销监管应提供的材料有:

1.撤销监管申请书;

2.《建设工程竣工验收备案表》;

3.《商品房预售许可证》

4. 账户余额对账单;

5.授权委托书及受托人身份证复印件。

第十一条 经审核可以撤销监管的账户,监管部门将出具《撤销商品房预售资金监管通知单》。监管银行凭此《通知单》方可解除账户监管。

第十二条 有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结和划扣预售资金的,监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时书面告知监管部门。

第三节 预售资金收存管理

第十三条 商品房预售资金应全部纳入监管账户,由监管部门负责监管。

第十四条 预售人不得直接收存预购人交纳的预售资金。

预售人在销售商品房时,应根据预售合同约定的付款时间,给预售人出具《商品房预售资金收存通知单》(简称“收存通知单”)。预购人凭收存通知单直接将预售资金存入监管账户。

监管银行应根据收存通知单将预售资金存入相应的监管账户,并在收存通知单上盖章确认。

预购人申请按揭贷款的,按揭银行必须将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

第十五条 当商品房预售资金监管账户入账率不足80%时,监管部门将停止该预售项目的网签。

使用“海阳市商品房预售资金监管系统”的,系统将自动实现。

未使用“海阳市市商品房预售资金监管系统”监管预售资金的项目,预售人应于每月1-5号将上月的账户明细及余额报送至监管部门,由监管部门核实项目的入账情况。经统计入账率不足的及未按时报送余额的,停止该预售许可的合同网签业务。

预售资金入账率=已存金额÷应存金额;

已存金额=拨款总金额+账户余额;

应存金额=合同约定的首付款、一次性付款金额(合同约定时间五天后计算)+合同约定按揭贷款(预抵押登记三十天后计算)-按揭贷款保证金(按市场最高扣除比例计算)。

第四节 商品房预售资金使用管理

第十六条 商品房预售所得款项,必须用于预售项目的工程建设。包括预售项目建设的施工进度款、购买该项目必须的建筑材料和设备款、缴纳法定税费及其他用于该预售项目工程建设的相关款项。

第十七条 使用商品房预售资金按照全额监管,节点控制的原则进行。

全额监管是指所有纳入监管账户的预售资金均需按规定向监管部门申请使用。

节点控制是指申请使用的商品房预售资金总额不得超过按照节点控制的额度。控制节点按照工程建设进度分为:建成层数达到规划总层数一半;主体结构封顶;单体施工结束(屋面防水及保护层、内外墙装饰、门窗、电梯安装等施工完毕);配套验收(取得《配套设施交付使用证》)等四个控制节点。

节点控制分为节点限额控制和节点余额控制。当销售金额未达到监管资金总额时,采用节点限额控制;当销售金额达到或超过监管资金总额后,采用节点余额控制。

节点限额控制是指当工程建设层数达到规划总层数一半时,累计使用预售资金不超过监管资金总额的40%;当工程主体结构封顶时,累计使用预售资金部不超过监管资金总额的70%;当工程单体施工结束时,累计使用预售资金部不超过监管资金总额的85%;当工程配套验收前,累计使用预售资金部不超过监管资金总额的95%

节点余额控制是指当工程建成层数达到规划总层数一半时,预售资金监管账户内的余额不少于监管资金总额的60%;当工程主体结构封顶时,预售资金监管账户内的余额不少于监管资金总额的30%;当工程单体施工结束时,预售资金监管账户内的余额不少于监管资金总额的15%;当工程配套验收时,预售资金监管账户内的余额不少于监管资金总额的5%

节点控制的余额是指监管账户中扣除相应额度配套质押资金后的余额。

第十八条 建安成本总额的计算方法为预售面积与单位建安造价的乘积。单位面积建安造价以下标准计算:

高层(19层及以上)按2140/平方米计算;

高层(1218层)按1850/平方米计算;

小高层(711层)按1650/平方米计算;

多层(6层及以下)按1440/平方米计算。

为减轻各房地产开发企业资金压力,扶持行业发展,经市政府研究决定,将新建商品房预售资金监管总额由建安成本的100%调整为70%

第十九条 预售人申请使用预售资金,应当向监管部门提出用款申请。如实填写、提交以下材料,并对材料的真实性负责:

1.企业用款申请及申请表;

2.工程进度影像资料;

3.监管账户银行余额对账单;

4.使用资金所依据的合同;

5.授权委托书及受托人身份证复印件。

第二十条 经审核同意使用的预售资金,监管部门出具《预售资金拨付通知单》。监管银行必须按照监管协议的内容要求,凭《通知单》拨付相应款项。

第二十一条 预售人在节点控制范围内可多次申请使用预售资金,但总额不得超过节点控制总额。

第五节 其他事项

第二十二条 预售人有下列行为的,监管部门责令其限期整改,情节严重的可暂停其商品房预售的网签业务,并依据相关规定予以处罚:

(一)未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的;

(二)变相逃避资金监管的;

(三)未按规定使用商品房预售资金的;

(四)提供虚假材料的;

(五)未按时支付施工企业工程款,导致农民工工资严重拖欠的;

(六)其他违反本规定或《商品房资金监管协议的》的行为。

第二十三条 监管银行有下列行为的,监管部门将暂停或终止其监管银行的资格,并由其按《商品房资金监管协议》承担相应责任,同时通报市人民银行与市银监局:

(一)未将预售资金按规定存入监管账户或未将按揭款划入监管账户的;

(二)未经监管部门批准,擅自支付监管账户中的预售资金的;

(三)擅自截留、挪用预售资金或拖延支付预售资金的;

(四)其他违反本规定或《商品房资金监管协议》内容的。

第二十四条 施工、监理、材料供应等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金的,监管部门将其违规行为提报有关主管部门,并记入企业不良行为记录。

第二十五条 本规定自*年*月*日起实施,有效期至*年*月*日。